İnşaat Sektöründe Yolun Sonu | Emin Çölaşan

[@Gülümsün]

İnşaat Sektöründe Yolun Sonu

Sevgili okurlarım, Salim Taşçı sadece Ankara'nın değil, Türkiye'nin de en önde gelen saygın emlak müşavirlerinden biri. Bütün hayatını bu sektörde geçirdi.
Taşçı aynı zamanda benim can dostum.
Ne zaman bir araya gelsek ben sormaya başlarım, o da anlatmaya… Çünkü konut sektörünün uzmanı.
Taşçı'ya geçen gün bir takım sorular sordum, içtenlikle yanıt verdi.
İşte o kısa söyleşi:

★★★

Sürekli “Tuğla ve çukur ekonomisi” deniliyor, nedir bu?
Üretim olmaması ve alınan kredilerin çoğunun inşaat sektörüne kaydırılması tuğla ekonomisi tabirini doğurdu. Sanayici baktı ki inşaat sektöründe iyi para var, yıktırdı fabrikalarını, dikti rezidanslarını! Sadece 2018 yılı içerisinde 22 fabrika yandı. Takip etmek lazım yerlerine acaba ne yapılacak?

Konut fazlası gerçekten var mı, yoksa balon mu oluştu?
Şu anda Türkiye genelinde üç milyon beş yüz bin civarında arz fazlası var. Denge bozulmuş, arz talebin çok üzerine çıkmış durumda. Bu konutların yarıya yakını markalı tabir edilen lüks konutlar.

Satışlar nasıl, alan satan çok mu?
Satan çok, alan yok. Fren patladı, nereye vuracağı da belli değil. Eski tabirle “Harç bitti yapı paydos!”

Peki, bu duruma nasıl gelindi?
Kentsel dönüşüm denildi, rant ön planda tutularak rantsal dönüşüm oldu. Haddinden fazla konut yapıldı. Bu süreçte hep zengin ve orta direk üstü kesimler göz önüne alındı. TOKİ hariç düşük gelirli kesimlere hitap edecek konut üretilmedi… Çünkü fakire hitap edecek konutlardan müteahhitlerin yüzde 90'ı uzak duruyordu. Stok fazlalığı bu plansız dönüşümün sonucudur.

Çok konut yapıldığına göre bizde müteahhit fazlalığı mı var?
Hem de nasıl! Tamı tamına 335 bin müteahhidimiz var. Almanya'da müteahhit sayısı 3.550'dir. Ülkemizde önüne gelenin, canı isteyenin müteahhit olduğu bir durum söz konusudur. Ticaret odalarında her sektörün oda birimleri var, müteahhitlerin ise yok. Zaten müteahhitlerle ilgili kıstas ve kanun da yok. Görülüyor ki 1999 depreminden hiç kimse ders almamış.

Yani ben bile istesem hemen müteahhit olabilir miyim?
Evet, yeter ki karar verin. Şu dakikada müteahhit olmuş bulunuyorsunuz! Ben de hemen kat karşılığı bir arsa bulurum, levhası da benden olur: “Çölaşan inşaat sahası!” Maketten de satılır, kazma vurmadan paralar da gelmeye başlar! Paraları toplayınca isterseniz kaçabilirsiniz. Açılacak davalar en az 10 yıl sürer.

Yani bu işler hep böyle mi yürüyor?
Aynen böyle yürüyor da fazla ayrıntıya girmiyorum. Binlerce konutzede nasıl oluşuyor? Bir daireyi on kişiye satıp da kaçanlar yığınla! Serbest olsa da şu mahkeme dosyaları bir açılsa, trajikomik çok olaylar görürüz ve Yeşilçam yapımcılarına binlerce konu
çıkar.

Peki konut fiyatlarında düşüş söz konusu mu?
Kiralık evlerde ve işyerlerinde yüzde 28'e varan düşüşler var. Kiralarda düşüş olunca yatırım amacıyla mülk alacak kişi hesap yapıyor. Kira getirisi, ödediği bedeli 15 yıl içerisinde karşılamıyorsa yatırımdan kaçıyor. 10-12 yıl içerisinde kira geliri ödediği bedeli karşılıyorsa mülk alıyor. Açıkçası şu sıralar gayrimenkul yüzde 70 oranında, yatırım aracı olmaktan çıktı. Satılık dairelerde, yeni yapı ve markalı konutlarda yüzde 8 ile yüzde 12 arası düşüş var. Dengeler öyle karıştı ki… Satan çok, alan az olunca rakamlar da netleşmiyor.

Yabancılar ülkemizde konut satın alıyor mu?
Yabancılar genelde sahil şehirlerini tercih ediyorlar. 2017 rakamlarına göre yabancıların aldıkları mülklere ödedikleri meblağ 4 milyar 622 milyon dolar. Yabancılar İstanbul'dan 8 bin 180, Antalya'dan bin, Bursa'dan bin, Muğla'dan 640 mülk almışlar. Yabancıların 20 ilde aldıkları tarım arazisi miktarı ise 2 bin dekar. 2018 Haziran ayına kadar yabancıların aldıkları konut sayısı
11 bin 814. Konut alımında Ortadoğu ülkelerinde en başta Irak geliyor. Onu İran ve Suudi Arabistan takip ediyor.

İnşaat malzemelerinin fiyatı da çok arttı mı?
Demir, çimento, daha doğrusu inşaat malzemelerinin tamamı büyük ölçüde zamlandı. Haliyle bu zamlar daire satışlarında fiyatların yükselmesine sebep oluyor. Yalnız burada acı bir gerçek söz konusudur. Yapılan markalı ve orta ölçekli konutların malzemelerinin yüzde 32'sini ne yazık ki ithal ediyoruz. Yani 100 dairenin 32'si ithal malzeme ile inşa edilmektedir. Hemen hemen her yıl ortalama olarak sadece musluğa ödenen para 754 milyon dolardır. Elektrik malzemelerine ödenen para 1 milyar 170 milyon dolar, boya-verniğe ödenen para 400 milyon dolardır. Toplamda her yıl ortalama 3 milyar 750 milyon dolar inşaat malzemesi ithal edilmektedir. Oysaki bu ithal edilen malzemeler Türkiye'de yığınla mevcuttur.

Konut kooperatifçiliği devam ediyor mu?
Evet, devam ediyor. Şu anda 49 bin kooperatif mevcut. Kooperatif dar gelirlinin konut sahibi olması için can simididir ama istismardan uzak kalması şartıyla… Açıkçası üyeleri mağdur etmemelidir. Çok kişi kooperatifler vasıtasıyla konut ve yazlık sahibi olmuşlardır.

Altyapıya önem verilmediği için mi sel felaketleri yaşıyoruz?
Altyapı binanın temelidir. Ancak bizde alt yapı hak getire! Uyanık belediye başkanı halkın göreceği yerlere oy hesabıyla sadece görüneni yapar. Park, köprü vesaire… Oy kaygısı olmayansa, gözle görülmeyen altyapıyı inşa eder. Bu yüzden her yağmur yağdığında cadde ve sokaklar bir ırmağa dönüşür. Bir zaman sonra belediyeler can simidi ihalesi açarlarsa şaşmamak lazım. Halka dağıtsınlar ki yüzme bilmeyenler boğulmasın! Bizde altyapı ya unutulur ya da zorunlu kalınca yapılır. O yüzden caddeler ve sokaklar köstebek yuvası gibidir.

Konut satışlarında son durum ne?
2017 yılında 1 milyon 409 bin adet konut satıldı. 2018 Nisan ayına kadar satılan mülk sayısı 103 bin. 2017 Nisan ayına göre, 2018 Nisan ayındaki rakamlarda yüzde 9.9 azalma var. Ama bu rakamlar son krizin etkisini henüz göstermiyor. Esas hadise bundan sonra patlayacak.

Peki bu işin sonu nereye varır?
Bu hesapsız, kitapsız seyirle kamyon duvara toslar. Çünkü fren patlamıştır. İnşaat sektöründe iflaslar olur. Zaten başladı bile. Çoğu vatandaşın da canı yanıyor. İnşaattan daire alacaksanız avukatınızı, mali müşavirinizi, emlak müşavirinizi mutlaka yanınızda götürün.
Bankadan kredi kullanacaksanız sabit kredi alın, bileşik faiz kredisi ve döviz kredisinden uzak durun derim.

[@Insanlikarayan]

Önümüzdeki 6 ayda, kacan kacana hep bunlarin.



Depremden bu kadar kacmamis, ilan ettikleri Peygamberleri bile bunlari kurtaramiyacak!.