Emekli, Ev Hanımı, İşsiz ve Engelli Emlak Vergisi Ödemeyecek

[@LaLe]

Emekli, ev hanımı, işsiz ve engelli
emlak vergisi ödemeyecek

Gayrimenkullerle ilgili vergiler yaşantımızın adeta bir parçası

Türkiye’de 23 milyon “Emlak Vergisi mükellefi” var. Buna göre, neredeyse her ailenin, bir ya da bir kaç gayrimenkulleri nedeniyle Emlak Vergisi ile ilişkisi var.

Olay Emlak Vergisi ile bitmiyor.

Gayrimenkulün kiralanmasından elde edilen “gayrimenkul sermaye iradı” nedeniyle vergi mükellefi olanların sayısında “olağanüstü artış” var. Örneğin gelir vergisi ve KDV mükellefi, 10 yıl öncesine kıyasla azalırken, kira geliri beyan edenlerin sayısı yaklaşık yüzde 300 arttı.

Ev ya da başka gayrimenkulün satışından elde edilen “değer artışı kazancı” nedeniyle ödenecek olan “Gelir Vergisi”, ölüm veya bağış nedeniyle ödenen “Veraset ve İntikal Vergisi”, gayrimenkul alımında ödenen KDV, alım-satımda ödenen “Tapu harçları”, önem arz ediyor. Ayrıca, şirketlerin gayrimenkul alımı-satımı nedeniyle ortaya çıkan vergiler, “kooperatif” yoluyla edinilen konutlar, üyeliğin devri, inşaatın tamamlanması, kura çekimi, konutların üyelere dağıtımı ve tapu işlemleri, şirketlerin edindiği “gayrimenkuller”,bunların kiralanması ve satışındaki vergiler ve “vergi avantajları” yönüyle olaya baktığımızda, gayrimenkullerle ilgili konular neredeyse herkesi ilgilendiriyor.

Beş gün devam edecek olan bu dizide yukarıdaki konular, değişik yönleriyle açıklanacak, özellikli durumlara yer verilecek. Daha sonra da sorularınız yanıtlanacak.


Sıfır oranlı emlak vergisi için ‘evde bizzat oturma’ şartı var mı?

İndirimli emlak vergisi uygulamasından yararlanabilmek için konutta “bizzat oturma” koşulu aranmıyor.
Bu nedenle, sahip olduğu tek konutu kiraya verip, başka bir konutta kira ile oturanlar da diğer koşulları taşımaları halinde, emlak vergisi ödemezler.

Konuyla ilgili olarak, Maliye Bakanlığı tebliğ ile;

“İndirimli vergi oranının uygulanması için konutta “bizzat oturma” koşulu aranmamaktadır. Bu nedenle, sahip oldukları tek konutu kiraya verip, kirada oturanlar da şartları taşımaları kaydıyla, indirimli vergi oranından yararlanabilirler” şeklinde açıklama yapmıştır (Bkz. 31 Aralık 2003 tarih ve 25333 sayılı üçüncü mükerrer baskı Resmi Gazete’de yayınlanan 38 Seri No.lu Emlak Vergisi Genel Tebliği).

Uygulamada bazı belediyelerin, evini kiraya verip kendisi kirada oturan emekli, ev hanımı ve işsizleri “sıfır oranlı” emlak vergisinden yararlandırmadıklarına rastlanabiliyor. Bu durumda olanların ilgili belediyeye, yukarıdaki tebliği de belirtmek suretiyle, “düzeltme” başvurusu yapmalarında yarar var.

Emekliye, ev hanımına, işsize ve engelliye ‘sıfır emlak vergisi’ avantajı var

Sıfır oranlı emlak vergisi avantajı, 10 milyon civarında emekli, ev hanımı, işsiz ve engelli vatandaşlarımızı yakından ilgilendiriyor.Çok kişinin farkında olmadığı bu avantajdan yararlanabilmek için bazı koşullar aranıyor.


Kimler yararlanabiliyor?

1- Geliri sadece kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından, örneğin SSK (4/a), Bağ-Kur (4/b) ve TC Emekli Sandığı’ndan (4/c) aldıkları emekli aylığından ibaret olanlar ile bunların dul ve yetimleri,
2- Hiç bir geliri olmayan ev hanımları ve işsizler,
3- Gaziler,
4- Engelliler,
5- Şehitlerin dul ve yetimleri,
“indirimli (sıfır oranlı) emlak vergisi” uygulamasından yararlanabiliyorlar.

200 m2 ve tek konut koşulu

İndirimli yani “sıfır oranlı” emlak (bina) vergisi avantajından, Türkiye sınırları içinde;

1. Brüt alanı 200 m2’yi aşmayan,
2. Tek konuta sahip olanlar (intifa hakkına sahip olunması dahil), yararlanabiliyorlar.

Bildirimde bulunmak gerekiyor

Konutu nedeniyle, “sıfır oranlı emlak vergisi” avantajından yararlanmak isteyenlerden;

- Hiçbir geliri olmayanların, “Hiçbir Geliri Olmadığını Belgeleyenlerin Tek Meskenine Ait Form” ile “Hiçbir Geliri Olmayanların Tek Meskenlerine Ait Taahhüt Belgesi”ni,
- Emekliler ile bunların dul ve yetimlerinin “Tek Meskeni Olan Emeklilere, Dul ve Yetimlere Ait Form”u,
- Gaziler ile şehitlerin dul ve yetimlerinin “Tek Meskeni Olan Şehitlerin Dul ve Yetimlerine ve Gazilere Ait Form”u,
- Özürlülerin ise “Tek Meskeni Olan Özürlülere Ait İndirimli Bina Vergisi Formu” ile “Sağlık Kurulu Raporu”nu ilgili belediyeye vermeleri gerekmektedir.

Bildirim formları belediyelerden “ücretsiz” olarak temin edilebileceği gibi www.gib.gov.tr adresinden de indirilebilir.
Söz konusu taahhüt belgesi veya formları daha önceki yıllarda vermiş olup, durumlarında değişiklik olmayanların, izleyen yıllarda tekrar taahhütname veya form vermeleri gerekmiyor.

Faiz ve repo 23 bin TL'yi geçerse vergi var

Emekliler, ev hanımları ve işsizlerin 2011 yılında 23 bin TL’yi aşan menkul sermaye iradı (mevduat faizi, repo, döviz tevdiat hesabı faizi, fon payı geliri vb.) geliri varsa, 2012 yılında sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanamazlar. Altındaysa yararlanırlar (Bkz. 45 No.lu Emlak Vergisi Tebliği).

Bu tutar 2013 yılı için 25 bin TL olarak uygulanacak.

2012’de emekli olana "sıfır vergi" 2013'de başlar

Yıl içinde emekli olanlar, emekli oldukları yılın emlak vergisini öderler.

Emekliler; gerekli koşulları taşımaları ve bildirimde bulunmaları halinde, emekli oldukları tarihi izleyen yıldan itibaren, sahip oldukları “bir konut” nedeniyle emlak vergisi ödemezler.

2012’de satılan evin emlak vergisini kim ödeyecek?

Alan kişi, 1 lira dahi emlak vergisi ödemeyecek.

2012 yılında örneğin Ocak ayında evini satan kişi, Mayıs 2012’de ve Kasım 2012’de, sattığı evin emlak vergisinin tamamını ödeyecek! Alan kişi ise, 2013 yılından itibaren emlak vergisi ödemeye başlayacak


Emeklinin iki evi varsa biri mi muaf?

Hayır, ikisi de emlak vergisine tabi.

Bir evi olsaydı, koşulları taşımasına bağlı olarak, emlak vergisi ödemeyecekti.

Emlak vergisinde iki yarım bir tam etmiyor

Emlak Vergisi uygulamasında; emekli, işsiz, ev hanımı ve engelli açısından, iki yarım bir tam etmiyor.

ÖRNEK: Emekli Nuri Bey’in 1/2 hisse ile maliki olduğu, her biri 90 m2 iki evi vardır. Bu durumda Nuri Bey, “sıfır oranlı” emlak vergisinden yararlanamaz ve her iki evi için de emlak vergisi öder.


Emekli olup çalışan Ekrem Bey vergi ödeyecek

Emekli olduktan sonra, ücretli ya da kendi adına bağımsız olarak çalışanlar, indirimli “sıfır oranlı” emlak vergisinden yararlanamazlar.

Bu nedenle, 140 m2’lik bir konutu olan Ekrem Bey, emekli olduktan sonra çalıştığı için emlak vergisi ödemeye devam edecek.

Ancak engellilerin durumu farklı. Engelliler, emekli olduktan sonra çalışsalar dahi birden fazla konutu olmadığında, emlak vergisi ödemezler.


Evi olan üniversite öğrencisine emlak vergisi yok

Öğrenciler de hiç bir geliri olmayanlar sınıfına dahil oldukları için 200 m2 yi aşmayan bir evleri varsa, emlak vergisi ödemezler.
ÖRNEK: Gazi Üniversitesi’nde öğrenci olan Arda’ya, babasından 130 m2 bir ev miras kalmıştır. Arda bu evde annesi ile birlikte oturmaktadır.

Arda, üniversite öğrencisi olduğu için geliri yoktur. Evi de 200 m2 ‘nin altında olduğundan, emlak vergisi ödemeyecektir.

Kocasından harçlık alan Fatma Hanım'a "geliri var" denilmeyecek

Emlak vergisi uygulaması bakımından ev hanımları, hiç bir geliri olmayanlar sınıfına dahil edilir. Brüt alanı 200 m2 ‘yi aşmayan bir evi varsa emlak vergisi ödemez.Bu nedenle, Fatma Hanım’ın eşinin çalışması ve mutfak masrafı, evin diğer ihtiyaçları ve alış veriş yapması için ona düzenli olarak para vermesi, Fatma Hanım’ın “geliri olduğu” anlamına gelmez.


2012’de Bedriye Teyze’nin emlak vergisi yüzde kaç arttı?

Bedriye Teyze’nin İstanbul’da bir evi, Bodrum’da da yazlığı var.Yılın sekiz ayı İstanbul’da, dört ayı da Bodrum’da kalıyor. Yazın torunları da geldiği için çok mutlu oluyor.

Bedriye Teyze bu yıl emlak vergisi yönünden biraz şanssız!

Nedenine gelince, her yıl evinin emlak vergisi değeri, “yeniden değerleme oranının yarısı kadar” artıyordu. 2012’de Bakanlar Kurulu olaya müdahale etti ve evlerinin değeri “yeniden değerleme oranının tamamı kadar” artırıldı. Böyle olunca, ödeyeceği vergideki artış da beklentisinin üzerinde oldu.

Buna göre, Bedriye Teyze de dahil Türkiye’deki tüm gayrimenkullerin emlak vergisi hesaplamasına esas değeri “yüzde 10,26 oranında” arttı. Özellikli bazı durumlar dışında, 2012’de ödenecek emlak vergileri de yüzde 10,26 oranında arttı.

Kaynak

[@LaLe]

Ödedikleri emlak vergisini nasıl
geri alabilirler?

Çok kişi vergi konularını yeterince bilmediğinden, belediyeler de vatandaşları “böyle bir yasal hakkınız var” diye bilgilendirmediğinden, yüz binlerce hatta milyonlarca emekli, ev hanımı, işsiz ve engelli, bu avantajdan yararlanamıyorlar.

FARKLI UYGULAMALAR

Bu kesimin bir bölümü, kendilerine yasalarla tanınan sıfır oranlı emlak vergisinden yararlandırılmıyorlar.

Oysa bırakın yararlandırmayı, haksız yere daha önce tahsil ettikleri emlak vergisini de iade etmeleri gerekiyor. Emekli, ev hanımı ya da işsiz vatandaş, belediyeye gittiğinde “Yok böyle şey” diye savuşturuluyorlar. Ellerindeki gazete yazısını gösterenlere, “o yazı yanlış” diyorlar.

Bu kez okuyucu bize yazıyor; “Hocam, falanca belediye sizin yazıya yanlış diyor. Ne yapalım?”

Hani Anadolu’da “hem suçlu hem güçlü” diye bir söz var ya aynen öyle.. Hem mevzuatı bilmiyorlar, hem de doğru yazıya “yanlış” diyorlar!..


KİME İNANMAK GEREKİYOR?

Ortada bir yasa maddesi, bir tebliğ ve Maliye Bakanlığı’nın bir özelgesi varsa, bunlara itibar etmek gerekiyor. Olayımızda da bunların hepsi var.

Sözü uzatmadan sıralayalım.

1) Emlak Vergisi Kanunu Madde 8:
Olayın yasal dayanağını açıklayan bu maddeye göre;

a) Hiç bir geliri olmayanlar (işsizler ve ev hanımları) ile geliri kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunan emekliler ve (geliri olsa bile) engelliler,

b) Türkiye sınırları içinde brüt 200 m2’yi geçmeyen tek meskene sahip olmaları halinde,
bu meskenleri için sıfır oranlı vergi öderler.

2) 38 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği:
Sıfır oranlı emlak vergisi uygulama esaslarını açıklayan tebliğ.

3) Maliye Bakanlığı’nın 11 Nisan 2011 tarih 006.01-258 sayılı Özelgesi:

Bu özelge ile indirimli bina vergisi oranından yararlanabilmek için verilecek bildirimde bir süre belirlenmediği ve söz konusu uygulamadan, “düzeltme zamanaşımı süresi” göz önünde bulundurulmak suretiyle, geçmişe yönelik olarak yararlanılmasının mümkün olduğu açıklanıyor.

Bazı belediyeler, emeklilere ve ev hanımlarına “Eşinizin geliri var, yararlanamazsınız” diyorlar. Oysa Maliye Bakanlığı, 12 Nisan 2011 Tarih ve EVK-2010-5-30 sayılı özelgesi ile “Eş ve çocuğun gelir veya meskene sahip olmasının, sıfır oranlı emlak vergisine engel teşkil etmediğini” açıkladı.


NE YAPMAK GEREKİYOR?

Yukarıdaki açıklamalardan ve dayanağı olan yasa maddesi, genel tebliğ ve özelgelerden de fark edileceği gibi, konu çok açık ve net.

Emeklilerin 38 No.lu, ev hanımları ve işsizlerin de 44 No.lu Emlak Vergisi Tebliği’nde yer alan, bir örneğini de belediyelerden ücretsiz alabilecekleri formları doldurup ilgili belediyeye vermeleri gerekiyor.

Hemen ardından da ilgili belediyeden düzeltme yoluyla 2007, 2008, 2009, 2010 ve 2011 yıllarına ait ödedikleri emlak vergisinin iadesini talep etmeleri gerekiyor. Belediyeler, bu iadeleri yapmak zorundalar. Çünkü ilgili yasa ve tebliğlerde ve bu işin patronu olan Maliye’nin özelgesinde “vergileri iade edeceksin” deniliyor..

Yeni alınan evin 5 yıllık vergi muafiyeti var

KONUT olarak kullanılan bina veya apartman dairelerinin, emlak vergisi değerinin 1/4’ü, inşaatlarının sona erdiği yılı izleyen yıldan itibaren 5 yıl süre ile emlak vergisinden muaf oluyor (Emlak Vergisi Kanunu, Md.5).

Bu binaların el değiştirmesi halinde, yukarıdaki muaflık kalan süre için de uygulanır.

ÖRNEK: Ahmet Bey, 2008 yılında inşaatı biten daireyi aynı yıl satın almış, 2011 yılında da Mehmet Bey’e satmıştır.

Bu durumda,

- Ahmet Bey için 2009, 2010 ve 2011 yıllarında evin emlak vergisi değerinin 1/4’ü emlak vergisinden muaf olacak.
- Mehmet Bey ise 2012 ve
2013 yıllarında, 1/4’lük muafiyetten yararlanabilecektir.


GEÇMİŞ YILLARIN EMLAK VERGİSİ

Satın alınan gayrimenkulün emlak vergisi borçlarından, satıcı sorumlu olduğu gibi alıcı da sorumlu oluyor (Emlak Vergisi Kanunu Md. 30/son). O nedenle gayrimenkul alırken, emlak vergisi borcu olup olmadığını araştırmakta fayda var.

Ayrıca, gayrimenkulün satıldığı yıla ait emlak vergisini satıcının ödemesi gerekiyor. Alıcının mükellefiyeti, bir sonraki yıl başlıyor.

Gayrimenkulün değeri ile kira geliri ilişkisi KİRAYA verilen konut veya işyerinin, “emlak vergisi değeri” ile “beyan edilecek kira tutarı” arasında bir ilişki var.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesine göre, kiraya verilen gayrimenkuller örneğin konut ve dükkanlar için beyan edilmesi gereken en az kira “emsal kira bedeli” kadar olacak. Emsal kira bedeli ise, kiraya verilen gayrimenkulün emsal kira bedelinin yüzde 5’i oluyor. Bu tutarın altında kira beyan edilmesi durumunda, gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5’i üzerinden, “beyanı gereken kira tutarı” hesaplanıyor.

Konutlarda; anne-baba, kardeş, çocuk ve toruna bedelsiz kiralama veya düşük bedelle kiralama mümkün. Ancak kayınvalide, kayınpeder, amca, dayı, teyze, hala, görümce, baldız, bacanak gibi yakınlara veya arkadaşlara bedelsiz ya da düşük bedelle kiralama kabul edilmiyor. Bunlar için emlak vergisi değerinin yüzde 5’i oranında kira beyanı isteniyor.

Ancak kiralanan gayrimenkulün işyeri olması durumunda, bedelsiz veya düşük bedelle kiralama hiç kimse için kabul edilmiyor (Emsal kira bedeli konusunda ayrıntılı açıklama ve örnek uygulamalar için 9 Mart 2012 tarihli yazımıza da bakılabilir).


DEVRE MÜLKLERİN EMLAK VERGİSİ

Devre mülklerin emlak vergileri de ödenmek zorunda. Örneğin 15 günlük bir devre mülk için hisse oranı 1/24 olacağından, emlak vergisinin hisseye isabet eden kısmı ödenmek durumunda.

Emeklinin yazlık evinin emlak vergisi

EMEKLİ, ev hanımı veya işsizlerin, yazlık evleri, dağ evleri veya ara sıra dinlenmek amacıyla gittikleri diğer evlerin emlak vergisi özellik taşıyor.

Ara sıra örneğin birkaç hafta veya birkaç aylığına dinlenmek amacıyla gidilen bu evler, indirimli yani “sıfır oranlı” emlak vergisinden yararlandırılmıyor.

Ancak bu evlerde yaz-kış sürekli oturulması durumunda, sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanılabiliyor..

Kaynak

[@LaLe]

Konut yerine işyeri al 110 bin TL kiraya vergi ödeme

KONUT yerine işyeri alanlar, işyeri kira gelirlerini beyan ettiklerinde ilginç bir tablo ile karşılaşıyorlar.

Örneğin ayda 5 bin, yılda 60 bin TL işyeri kira geliri elde eden kişi, bu gelirini beyan ettiğinde, (stopaj mahsubu nedeniyle) vergi ödemediği gibi, üste “vergi iadesi” alıyor.

“Konut kira geliri” elde edenler heyecanlanmasınlar; onlara vergi iadesi yok!

Vergi iadesi “işyeri kira geliri” elde edenler için söz konusu olabiliyor.

VERGİ KESİNTİSİ

Bazı özellikli durumlar (kiracının basit usule tabi mükellef olması, işyerinin bir şirketin aktifinde kayıtlı olması vb. durumlar) dışında, kiracı kirayı öderken brüt kiradan yüzde 20 stopaj (vergi kesintisi) yapıyor. Uygulamada genellikle işyeri sahibi, kiracı ile “net kira tutarı” üzerinden anlaştığı için stopajı (vergi kesintisini) kiracı üstleniyor. Ancak bu durumda da stopajı (hukuken) işyeri sahibi ödemiş gözüktüğü için kira geliri beyannamesinde bu vergileri beyan ediyor. Ardından da hesaplanan vergisinden stopajları “mahsup” ediyor.

Böyle olunca, 2012 yılında elde ettiği işyeri kirasını beyan edecek olanlar, 110 bin liraya kadar olan işyeri kira gelirleri nedeniyle “vergi iadesi” alıyorlar.


İŞYERİ KİRASI VE ALINACAK VERGİ İADESİ

2012 yılında, “işyeri kira geliri” örneğin ayda 6.000 lira kira geliri olanlar, bu gelirleri nedeniyle beyanname verdiklerinde, (yüzde 20 stopajın mahsubu nedeniyle), vergi ödemeyecekleri gibi, üste 2.070 TL “vergi iadesi” alacaklar.

2012 yılında sadece işyeri kira geliri olanların, alacakları vergi iadesi veya ödeyecekleri gelir vergisi tabloda gösterilmiştir.


İADE TALEBİ

İşyeri kira geliri nedeniyle alacaklı çıkacakların, ilgili vergi dairesine başvurarak “iade” talep etmeleri gerekiyor. Vergi dairesi, iadeyi yapabilmek için “stopajların kiracı tarafından yatırılmış olması” koşulunu arıyor.

Vergi dairesince, iade yapılacağının mükellefe tebliğinden itibaren “bir yıl içinde” mükellefin başvurup parasını alması gerekiyor. Bu süre geçerse, iade yapılmaz.

Miras ve bağışta gelir vergisi yok

MİRAS kalan veya bağış yolu ile edinilen gayrimenkulün elden çıkartılması olayında, “değer artışı kazancı” söz konusu değil. Bu nedenle gelir vergisi de ödenmeyecek. (Bakınız Gelir Vergisi Kanunu, Mükerrer Madde 80/6, parantez içi hüküm).

ÖRNEK: Turgut Bey, 2000 yılında vefat eden babasından miras kalan 500 bin lira değerindeki arsayı, 9 Mayıs 2012 tarihinde 1 milyon 600 bin liraya satmıştır.

Bu durumda, Turgut Bey aradaki fark olan 1 milyon 100 bin lira nedeniyle, kazanç elde etmiş sayılmayacak, dolayısıyla 1 lira dahi gelir vergisi ödemeyecek. Bu durum, bağış (hibe) yolu ile edinilen gayrimenkuller için de aynen geçerli.


Neriman Teyze evini sattı, vergisi var mı?

SADECE ev değil, büro dükkan, mağaza, arsa ve arazilerin edinme tarihinden itibaren “beş yıl içinde” elden çıkartılmasından doğan kazanç “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi.

Buna göre, Neriman Teyze'nin 14 Şubat 2009 tarihinde 210 bin liraya satın aldığı evi, 16 Mayıs 2012'de 350 bin liraya satması nedeniyle sağladığı kazanç, gelir vergisine tabi olacak.


BEŞ YILLIK SÜRENİN HESABI

Yukarıda belirtilen 5 yıllık sürenin hesaplanmasında, iktisap (edinme) tarihi önem taşıyor. Edinme tarihi;
- Satın alınan gayrimenkullerde, “tapu tescil tarihi”,
- Kooperatif ortaklarında “gayrimenkulün tahsis tarihi”,
- İnşa edilen gayrimenkullerde, “yapı kullanma belgesinin alındığı tarih”,
- Arsa karşılığı daire alanlarda, inşaatın tamamlanıp “yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih”, olmaktadır.


Satış kazancında edinme ve satış bedeli farkına bakılır

GAYRİMENKULÜN satış kazancının hesaplanmasında, edinme bedeli ile satış bedeli arasındaki fark esas alınır. Ancak, hesaplama sırasında;

- Gayrimenkulün edinme bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, alındığı tarihten itibaren, Türkiye İstatistik Kurumu'nca ÜFE artış oranına göre yükseltilir.
- Yükseltilen değer, satış bedeli ile kıyaslanır (Uygulama örneği için 15 Mart 2012 tarihli Hürriyet'teki yazımıza bakılmasında yarar var).
- Aradaki farktan; satış sırasında ödenen vergi, harç ve giderler ile 8.800 TL “istisna” düşülür.
- Kalan kısım üzerinden, yüzde 15-35 arasında değişen tarifeye göre Gelir Vergisi ödenir.

Kaynak

[@LaLe]

Miras kalan arsayı müteahhide vermenin avantajı

MİRAS kalan ya da bağışlama yoluyla (ivazsız) edinilen arsayı, müteahhide kat karşılığı verenler, aldıkları daireleri ne zaman ve kaç liraya satarlarsa satsınlar, gelir vergisine tabi olmayacaklar.

Miras kalan eski binayı müteahhide verenler de bunun yıkılıp, yerine yeni bina yapılması sonucu edindikleri daire ve dükkanları sattıklarında, gelir vergisi ödemeyecekler.


MALİYE NE DİYOR?


Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın, bu konuda bir sirküleri var.

Sirkülerdeki açıklama ve örnek aşağıdaki gibi:

“Gayrimenkullerin, ivazsız şekilde (yani miras ya da bağış yoluyla) edinilmesi, değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede, ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.”

ÖRNEK: Bay (B), veraset yolu ile intikal eden iki katlı ahşap binayı, yıkılıp yerine yeni bir bina yapması ve bu yeni binadan kendisine iki adet daire verilmesi karşılığında, müteahhide vermiştir. Bay (B) müteahhitten kat karşılığı aldığı iki adet daireyi, teslim aldığı yıl içinde satmıştır.

İvazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde, ‘ivazsız iktisap edilme’ niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir de değer artış kazancına tabi olmayacak (MB. GİB. GV. Sirküleri/76, 25 Mart 2011 Tarih ve GVK-76/2011-2 sayılı).


OLAY NETLEŞTİ

Danıştay’ın öteden beri verdiği kararlar; veraset yolu ile edinilen arsanın müteahhide kat karşılığı verilmesi karşılığı alınan dairelerin, dört yıl (1 Ocak 2007’den itibaren 5 yıl) içinde satılmasından elde edilen kazancın “değer artış kazancı” olarak, gelir vergisine tabi olmayacağı şeklindeydi.
Maliye Bakanlığı’nın görüş ve uygulaması ise aksi yönde olduğu için konuyla ilgili ciddi sorunlar ve ihtilaflar ortaya çıkıyordu.

Maliye Bakanlığı yukarıdaki sirküleri ile “miras kalan ya da bağış yolu ile edinilen arsanın, kat karşılığı müteahhide verilmesiyle edinilen dairelerin satılması olayının, ‘değer artış kazancı’ olarak vergilendirilmeyeceğini” açıkladı.
Böylece Danıştay kararları doğrultusundaki yaklaşımla önemli bir sorun giderilmiş oldu.

SATIN ALDIĞI ARSAYI MÜTEAHHİDE VERENİN DURUMU TARTIŞMALI

Miras ya da bağış dışında edindikleri yani satın alma yolu ile edindikleri arsayı, müteahhide daire karşılığı verenlere gelince, onların vergilendirilme durumu tartışmalı.


DANIŞTAY’IN GÖRÜŞÜ

Danıştay’ın kararları, arsanın edinme tarihinden itibaren beş yıllık süre geçtikten sonra satılması halinde, “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi olmayacağı yönünde (Bkz. Şükrü KIZILOT, İnşaat Muhasebesi Vergilendirilmesi Mevzuatı ve Asgari İşçilik, Yaklaşım Yayınları, 17. Baskı, Ankara 2012).


MALİYE’NİN GÖRÜŞÜ

Maliye’nin olaya bakışı farklı.

- Arsa karşılığı alınan dairelerin, yukarıda belirtilen beş yıllık süre geçtikten sonra tamamının bir kişiye satılması, gelir vergisine tabi değil.
- Arsa karşılığı alınan dairelerin, beş yıllık süre geçtikten sonra, aynı yılda birden fazla kişiye ya da birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda, bundan doğan kazanç “ticari kazanç” olarak nitelendiriliyor.

Maliye’nin bu yorumundan, arsa karşılığı alınan dairelerden ikisi ya da üçünün, 20 yıl sonra dahi “aynı yılda ayrı kişilere” satılmasının ticari kazanç olarak nitelendirileceği anlamı çıkıyor. Arsa karşılığı daire alınıp satılması, Türkiye genelinde çok yaygın bir uygulama. Bu konunun da bir yasa değişikliği ya da miras kalan arsaların kat karşılığı müteahhide verilmesi olayında olduğu gibi bir sirkülerle açıklığa kavuşturulmasında yarar var.


Düşük eve düşük KDV kalkıyor

Gayrimenkul satışlarında öteden beri eleştiri konusu olan konutlardaki KDV uygulaması, yeniden düzenleniyor.
Buna göre;


KONUT DIŞINDAKİ GAYRİMENKULLERİN SATIŞI

Yüzde 18 KDV uygulaması aynen devam edecek.


KONUTLARA KDV SÜRPRİZİ

Öteden beri süregelen uygulamaya göre, konut teslimlerinde;

- Net alanı 150 m2’ye kadar yüzde 1,
- 150 m2 ve üzerindekilere de yüzde 18 ,KDV uygulanıyordu.

Şu anda TBMM’de olan bir yasa tasarısı ile, net alanı 150 m2’ye kadar olan konutların bazılarında KDV’nin yükseltilmesi amaçlanıyor. Özellikle arsa dahil toplam değeri yüksek olan konutlarda, KDV oranının artırılacağı açıklandı.

Bu tasarı yasalaşıp, oranları düzenleyen kararname yayınlandığı zaman, daha önce proje veya kaba inşaat halinde iken konut alanlardan, konutları henüz teslim edilmeyenler mağdur olacaklar. Konutun teslim tarihi itibariyle yürürlükte olan KDV oranı esas alınacağı için yüzde 1 yerine yüzde 8 veya 18 oranında KDV ödemeleri söz konusu olabilecek.

Yasa çıkarken, bununla ilgili kararnamenin yürürlük tarihinden önce “kat irtifaklı arsa tapusu” alanlara, yüzde 1 oranının uygulanacağının belirtilmesi, bu sorunu çözebilir.


Hasılat paylaşımının vergi avantajı

HASILAT paylaşımı olayında arsa, üzerine yapılacak daire ve dükkanların satış hasılatının belli bir yüzdesi, örneğin hasılatın yüzde 50’si karşılığında müteahhide verilip, bir de sözleşme yapılıyor.

Bu olayda gerçek kişiye ait arsanın, hasılat paylaşımı ile değerlendirilmesinin, arsa sahibi açısından, KDV ve Gelir Vergisi yönüyle avantajları var.


1.KDV AVANTAJI:

İnşaat firmasının, daire ve dükkanları satarak hasılatın belli bir yüzdesini arsa sahibine vermesi, KDV’ye tabi değil.
Ancak arsa sahibinin arsa alım-satımını sürekli ve mutad bir faaliyet olarak sürdürdüğü durumlarda, olay ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirileceği için KDV’ye de tabi olacak.

2. GELİR VERGİSİ AVANTAJI:

a) Arsanın Miras ya da Bağış Yolu İle Edinilmiş Olması:

Arsanın müteahhide hasılat paylaşımı karşılığı verilmesi sonucu, elde edilen gelirler, gelir vergisine tabi değil.

Nedenine gelince bu olay, “arsa karşılığı inşaat gibi” kabul ediliyor. Maliye Bakanlığı miras veya diğer ivazsız (karşılıksız) yollardan edinilen arsanın, kat karşılığında müteahhide verilmesi sonucu elde edilecek gelirin, “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutulamayacağı görüşünde (Gelir İd.Bşk. 76 No.lu Gelir V. Sirküleri, 25 Mart 2011 tarih ve GVK.76/2011-2 sayılı).
b) Arsanın Satın Alma Yolu İle Edinilmiş Olması:

BEŞ YIL İÇİNDE ELDEN ÇIKARMA

Arsanın, satın alma tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkartılmasından sağlanan kazanç (hasılat payı ile arsanın satın alma bedeli arasındaki fark) “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi (Bkz.Gelir Vergisi Yasası, Mük. Md. 80/6).

Hasılat paylaşımı olayında da; arsanın iktisap (edinme) bedeli ile hasılattan alınan pay arasındaki fark “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutulacak.


BEŞ YIL GEÇTİKTEN SONRA

Arsanın satın alma tarihinden itibaren beş yıl geçmişse, durum farklı olacak (arsa sahibinin, arsa alım-satımını sürekli ve mutad bir faaliyet olarak sürdürmemesi koşuluyla,) alınan hasılat payının tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmesi söz konusu olmayacak.

Vergi idaresi, kat karşılığı arsa verilmesi olayında, beş yıllık süre geçmiş olsa bile, yıl içinde birden fazla daire ya da arka arkaya en az bir daire satışını “ticari kazanç” olarak nitelendirebiliyor. Hasılat paylaşımı, bu riski de ortadan kaldırıyor.

Kurumların aktifinde kayıtlı gayrimenkullerin satışında KDV

BİR anonim veya limited şirketin aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan gayrimenkulün, satışı yine “KDV’den müstesna” olacak.

Ancak “gayrimenkul ticareti yapan” kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları gayrimenkullerin teslimleri, “istisna” kapsamı dışında tutulacak.


ŞAHISLARIN GAYRİMENKUL SATIŞINDA KDV

Öteden beri olduğu gibi KDV’ye tabi olmayacak.
Buna göre; Gülseren Teyze’nin yıllar önce aldığı evini satışı, Turgut Bey’in dükkânını satışı, KDV’ye tabi olmayacak.


Şükrü KIZILOT